กรรมสิทธิ์รวมในที่ดินต้องเสียภาษีอากรอย่างไร

การถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินประเภทที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ เกี่ยวข้องและต้องมีภาระภาษีอะไรบ้าง มาทำความเข้าใจกัน

การถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินประเภทที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ของบุคคลธรรมดาอาจมีลักษณะของการครอบครองโดยบุคคลคนเดียวหรือครอบครองโดยหลายบุคคลในโฉนดเดียวกันก็ได้ ซึ่งการครอบครองทรัพย์สินของบุคคลหลายคนในโฉนดเดียวเข้าลักษณะกรรมสิทธิ์รวม และสามารถกระทำได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดไว้ในมาตรา 1356 ถึง 1366

โดยการแบ่งทรัพย์สินซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์รวมนั้น เจ้าของรวมมีสิทธิที่จะตกลงแบ่งทรัพย์สินกันโดย  วิธีตกลงแบ่งทรัพย์สินกันเองระหว่างเจ้าของรวม หรือวิธีตกลงขายทรัพย์สินนั้นแล้วเอาเงินที่ขายได้แบ่งกัน อย่างใดอย่างหนึ่งก็ได้ ทั้งนี้ตามมาตรา 1364 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในอสังหาริมทรัพย์ประเภทกรรมสิทธิ์รวม ต้องปฏิบัติตามระเบียบหรือคำสั่งของกรมที่ดิน

ในด้านภาษีอากร บุคคลธรรมดาซึ่งประสงค์ที่จะขายที่ดินที่ตนครอบครองอยู่นั้นให้แก่บุคคลอื่นอาจมีภาระภาษีตามประมวลรัษฎากรที่เกี่ยวข้อง 3 ประเภท ได้แก่

1.ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

2.ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ถ้ามี  –  เช่น การขายอสังหาริมทรัพย์ภายใน 5 ปี นับแต่วันที่ได้อสังหาริมทรัพย์ ตามมาตรา 91/2 (6) แห่งประมวลรัษฎากร ประกอบกับพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541โดยภาษีธุรกิจเฉพาะนี้ต้องเสียในอัตรา 3.3% ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินหรือราคาตลาด)

3.อากรแสตมป์ (ถ้ามี  – ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ในขั้นตอนของการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ด้วย โดยจะคิดในอัตรา 0.5% ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินและราคาตลาด หรือ ทุก 200 บาทจะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ 1 บาทและอากรแสตมป์นี้จะได้รับการยกเว้นหากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามลักษณะตราสาร 28. ใบรับ(ข) )

โดยผู้ขายมีหน้าที่เสียภาษีดังกล่าว ณ สำนักงานที่ดินในขณะที่มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ซึ่งการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการขายอสังหาริมทรัพย์ให้คำนวณจากราคาขายอสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าพนักงานประเมินกำหนดขึ้น

ในกรณีโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดยมีหรือไม่มีค่าตอบแทน ไม่ว่าราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดของอสังหาริมทรัพย์นั้นจะเป็นเท่าใดก็ตาม ให้ถือราคาประเมินทุนทรัพย์  (ราคาประเมิน คือราคากลางที่รัฐบาลเป็นผู้กำหนดขึ้น เพื่อวัตถุประสงค์ในการใช้เป็นเกณฑ์เพื่อคิดค่าธรรมเนียมหรือภาษีที่เกิดจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นี้ ราคาประเมินนี้รัฐจะมีการประกาศใหม่ทุก ๆ 4 ปี ราคาที่ซื้อขายกันจริงอาจจะเท่าหรือไม่เท่ากับราคาที่ประเมินก็ได้ แต่โดยส่วนใหญ่ที่พบกันราคาประเมินมักจะต่ำกว่าราคาที่ซื้อขายกัน)  เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอนตามมาตรา 49 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร

สำหรับกรณีภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย จะคำนวณจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง ซึ่งผู้ซื้อซึ่งเป็นผู้จ่ายเงินได้มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย และนำส่งเงินภาษีต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมดังนี้

(1) กรณีอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดกหรือที่ดินที่ได้รับจากการให้โดยเสน่หา ให้หักค่าใช้จ่ายร้อยละ 50 ของเงินได้ เหลือเท่าใดถือเป็นเงินได้สุทธิแล้วหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ได้ผลลัพธ์เป็นเงินเท่าใด ให้คำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้ ได้เท่าใดให้คูณด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ผลลัพธ์ที่ได้เป็นเงินภาษีที่ต้องเสีย

(2) กรณีอื่นนอกจาก (1) ให้หักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามมาตรา 4 แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 165) เหลือเท่าใดถือเป็นเงินได้สุทธิแล้วหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ได้ผลลัพธ์เป็นเงินเท่าใด ให้คำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้ ได้ผลลัพธ์เป็นเงินเท่าใดให้คูณด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ผลลัพธ์ที่ได้เป็นเงินภาษีที่ต้องเสีย

คำว่า “จำนวนปีที่ถือครอง” ตาม (1) และ (2) หมายถึง จำนวนปีนับตั้งแต่ปีที่ได้กรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินถึงปีที่โอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินนั้น ถ้าเกินสิบปีให้นับเพียงสิบปี และเศษของปีให้นับเป็นหนึ่งปี

หมายเหตุ :  ผู้มีเงินได้อาจเลือกเสียภาษีโดยไม่นำไปรวมกับภาษีปลายปี หากภาษีที่คำนวณได้มากกว่าร้อยละ 20 ของราคาขาย ให้เสียเพียงร้อยละ 20 ของราคาขายนั้น (มาตรา 48 (4) ประมวลรัษฎากร)

อนึ่งเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดกหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมิได้มุ่งในทางการค้าหรือหากำไร ผู้มีเงินได้จะเลือกเสียภาษีตามจำนวนภาษีที่ถูกหักไว้ ณ ที่จ่ายโดยไม่ต้องนำไปรวมคำนวณภาษีกับเงินได้อื่นเพื่อคำนวณภาษีตามมาตรา 48 (1) และ (2) แห่งประมวลรัษฎากร ตอนสิ้นปีก็ได้ ทั้งนี้ตามมาตรา 48 (4) ประมวลรัษฎากร

แต่หากเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นเงินได้ที่ได้มาโดยมุ่งไปทางการค้าหรือหากำไร ผู้มีเงินได้ต้องนำเงินได้นั้นรวมคำนวณภาษีกับเงินได้อื่นตอนสิ้นปีพร้อมยื่นแบบ ภ.ง.ด.90 และไม่มีสิทธิเลือกเสียภาษีตามมาตรา 48 (4) (ข) แห่งประมวลรัษฎากร

ปัจจุบัน กรมสรรพากรและกรมที่ดินได้จัดทำโปรแกรมในการช่วยคำนวณภาษีที่เกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นการอำนวยความสะดวกให้แก่ผู้ขายและผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในการคำนวณภาระภาษีทั้ง 3 ประเภทที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์

กรณีกรมสรรพากร สามารถค้นหาได้ที่ http://rdsrv2.rd.go.th/landwht/landwht06.asp

กรณีกรมที่ดินสามารถค้นหาได้ที่ http://lecs.dol.go.th/rcal/index.html

ที่มา : บทความ “กรรมสิทธิ์รวมในที่ดินต้องเสียภาษีอากรอย่างไร” โดย ดร. เพชรรัตน์ ศุภนิมิตรกุลกิจ  วารสารเอกสารภาษีอากร ปีที่ 38 ฉบับที่ 452 เดือนพฤษภาคม 2019

สมัครสมาชิก “วารสารเอกสารภาษีอากร” เพื่อรับสิทธิอ่านและสืบค้นบทความ ผ่านระบบ e-Magazine Index  คลิก