ใครต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ?

1. เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

• บุคคลธรรมดา

• นิติบุคคล

2. เจ้าของอาคารชุด

3. ผู้ครอบครองหรือทำประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เป็นทรัพย์สินของรัฐ

4. ผู้มีหน้าที่ชำระภาษีแทนผู้เสียภาษี

• ผู้จัดการมรดกหรือทายาท

• ผู้จัดการทรัพย์สิน

กรมสรรพากรจัดเก็บภาษีที่ดินหรือไม่ ?

การจัดเก็บภาษีที่ดินเป็นหน้าที่ขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นตามที่มีกฎหมายจัดตั้ง เช่น สำนักงานเขตของกทม. เมืองพัทยา เทศบาลและองค์การบริหารส่วนตำบล ยกเว้นองค์การบริหารส่วนจังหวัด

ฐานภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีกี่ประเภท ?

ฐานภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมี 4 ประเภท คือ

1.เกษตร

2.ที่อยู่อาศัย

3.ที่อื่น

4.ที่ว่างเปล่า

หากไม่เห็นด้วยกับการประเมินภาษี ?

หากผู้เสียภาษีไม่เห็นด้วยกับการประเมินภาษีหรือการเรียกเก็บภาษี สามารถดำเนินการตามขั้นตอนดังนี้

• ให้ผู้เสียภาษียื่นคำร้องต่อผู้บริหารท้องถิ่น ให้พิจารณาทบทวนการประเมินภาษีหรือการเรียกเก็บภาษีได้ภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือแจ้งประเมินภาษี

• ในกรณีที่ผู้บริหารท้องถิ่นไม่เห็นชอบกับคำร้อง ผู้เสียภาษีสามารถ ยื่นอุทธรณ์ต่อผู้บริหารท้องถิ่นได้ภายใน 60 วัน อาจขยายเวลาออกไปอีก ได้ไม่เกิน 30 วัน

• หากคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์การประเมินภาษีวินิจฉัยอุทธรณ์ไม่เสร็จภายในเวลาที่กำหนดหรือผู้เสียภาษีไม่เห็นด้วยกับคำวินิจฉัยผู้เสียภาษีมีสิทธิฟ้องคดีต่อศาล ภายใน 30 วัน นับแต่วันที่พ้นกำหนดหรือวันที่ได้รับแจ้งวินิจฉัยอุทธรณ์

สามารถชำระภาษีได้ที่ใดบ้าง ?

ผู้เสียภาษีสามารถชำระภาษีที่สำนักงานหรือที่ทำการองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น หรือชำระผ่านไปรษณีย์ ธนาคาร หรือวิธีอื่นใด ที่จะกำหนดในภายหลังได้ เช่น E-payment ฯลฯ

นอกจากนี้กฎหมาย ยังกำหนดให้ผู้แทนผู้เสียภาษีในกรณีต่างๆมาชำระภาษีได้ เช่น ผู้จัดการทรัพย์สิน ผู้แทนโดยชอบธรรม ผู้อนุบาลหรือผู้พิทักษ์ ผู้แทนนิติบุคคล ผู้ชำระบัญชี เป็นต้น

การคำนวณภาษีคำนึงจากสิ่งใด ?

เจ้าของต้องเสียภาษีตามสัดส่วนการใช้ประโยชน์จริง ทั้งนี้การคำนวณมูลค่าตามสัดส่วนการใช้ประโยชน์จะเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดในกฎกระทรวง

วิธีการคำนวณภาษี ?

กรณีที่ดินไม่มีสิ่งปลูกสร้าง ภาระภาษี = มูลค่าที่ดิน x อัตราภาษี (มูลค่าที่ดิน = ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน/ตร.ว. x ขนาดพื้นที่ดิน)

สำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประกอบการเกษตร

• ให้คำนวณมูลค่าฐานภาษีรายแปลง

• นำมูลค่าของทุกแปลงมารวมกันเป็นฐานภาษี

• นำฐานภาษีมาหักมูลค่าฐานภาษีที่ 50 ล้านบาทโดยหักจากแปลงที่มีราคาสูงสุดตามลำดับ

• หลังจากหักฐานภาษี 50 ล้านบาทแล้ว คำนวณแยกเป็นรายแปลงแปลงใดมีพื้นที่ดินต่อกันให้นำมูลค่าฐานภาษีมารวมกันเพื่อคำนวณภาษี

 ตัวอย่าง  นาย ก มีที่ดินจำนวน 2 แปลง ทำการเกษตร แปลงที่ 1 เนื้อที่ดิน 10 ไร่  ราคาประเมิน ตารางวาละ 10,000 บาท แปลงที่ 2 เนื้อที่ดิน 3 ไร่ ราคาประเมินตารางวาละ 10,000 บาท

แปลง 1

10 x 400 (1 ไร่ เท่ากับ 400 ตารางวา) x 10,000 = 40,000,000 บาท

แปลง 2

3 x 400 (1 ไร่ เท่ากับ 400 ตารางวา) x 10,000 = 12,000,000 บาท

แปลง 1 + แปลง 2

40,000,000 + 12,000,000 = 52,000,000 บาท

ได้รับการยกเว้นฐานภาษีจำนวน 50 ล้านบาท

เหลือฐานภาษีที่ต้องคำนวณ 52,000,000 – 50,000,00 = 2,000,000

คำนวนภาษี 2,000,000 x 0.01% = 200 บาท

สรุป นาย ก ต้องเสียภาษี 200 บาท

2. กรณีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาระภาษี = (มูลค่าที่ดิน+มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง) x อัตราภาษี

(มูลค่าที่ดิน = ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน/ตร.ว. x ขนาดพื้นที่ดิน) (มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง = ราคาประเมินทุนทรัพย์สิ่งปลูกสร้าง/ตร.ม. x ขนาดพื้นที่สิ่งปลูกสร้าง) – ค่าเสื่อมราคา)

ตัวอย่าง นาย ข มีที่ดิน 100 ตารางวา ราคาประเมินตารางวาละ 30,000 บาท ปลูกบ้านพักอาศัย 1 หลังเต็มพื้นที่ เป็นบ้านไม้ 1 ชั้น พื้นที่ 80 ตารางวา ปลูกสร้างมาแล้ว 10 ปี  ราคาประเมิน ตารางเมตรละ 7,500 บาท มีชื่อในทะเบียนบ้าน ณ วันที่ 1 มกราคม 2563

คำนวณมูลค่าของที่ดิน 30,000 x 100 = 3,000,000 บาท

คำนวณมูลค่าของสิ่งปลูกสร้าง (ตัวบ้าน) 7,500 x 80 = 600,000 บาท

ปลูกสร้างมาแล้ว 10 ปี หักค่าเสื่อมร้อยละ 40

หักค่าเสื่อมร้อยละ 40  600,000 x 40% = 240,000 บาท

คิดมูลค่าที่เหลือเพียง 60% 600,000 – 240,000 = 360,000 บาท

ฐานภาษีของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 3,000,000 + 360,000 = 3,360,000

นาย ข ได้รับการยกเว้นภาษีเพราะมูลค่าฐานภาษีไม่เกิน

3. กรณีห้องชุด ภาระภาษี = มูลค่าห้องชุด x อัตราภาษี

ตัวอย่าง นาย ค ซื้อห้องชุด (คอนโดมิเนียม) 1 ห้อง ราคาประเมินตารางเมตรละ 25,000 บาท พื้นที่ 30 ตารางเมตร โดยนาย ก ไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ณ วันที่ 1 มกราคม 2563

คำนวณ 25,000 x 30 = 750,000 บาท

ฐานภาษี 750,000 บาท

นาย ก ไม่ได้รับยกเว้นฐานภาษีในอัตราที่อยู่อาศัย

คำนวนภาษี 750,000 x 0.02% = 150 บาท

สรุป นาย ค ต้องเสียภาษี 150 บาท

บังคับใช้เมื่อไหร่ ?

การบังคับใช้กฎหมายแบ่งเป็น 2 ช่วงเวลา คือ

1. ช่วงแรกจะมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันถัดจากวันประกาศในราชกิจจานุเบกษา คือ ตั้งแต่วันที่ 13 มีนาคม 2562 เป็นต้นไป เพื่อให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นมีอำนาจดำเนินการสำรวจที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และกระทรวงมหาดไทกระทรวงการคลังและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องจะต้องจัดทำพระรากฤษฎีกา กฎกระทรวง ระเบียบ และประกาศรวมถึงดำเนินการในด้านอื่นๆ เพื่อเตรียมความพร้อมในการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้แล้วเสร็จก่อนที่จะเริ่มจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

2. ช่วงที่สองจะเริ่มจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตั้งแต่ วันที่ 1 มกราคม 2563 เป็นต้นไป พร้อมกับการยกเลิก การจัดเก็บภาษีโรงเรือนและที่ดินและภาษีบำรุงท้องที่ยกเว้นกรณีภาษีที่ต้องเสียหรือพึงชำระหรือที่ค้างอยู่หรือที่ต้องคืนก่อนวันที่ 1 มกราคม 2563

ทำไมคนมีบ้าน 1 หลัง มูลค่า 50 ล้านบาทไม่ต้องเสียภาษี แต่คนที่มีบ้านราคา 3 ล้านบาท 2 หลัง ต้องเสียภาษีบ้านหลังที่ 2 ?

เนื่องจากรัฐบาลมีนโยบายส่งเสริมให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองเพราะเป็นปัจจัยสี่ในการดำรงชีวิต ดังนั้น เพื่อบรรเทาภาระให้แก่ประชาชนจึงกำหนดยกเว้นภาษีให้กับบ้านที่เจ้าของใช้อยู่อาศัยเองเพียงหลังเดียวที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท และสำหรับผู้ที่สะสมความมั่งคั่งในอสังหาริมทรัพย์ที่มีบ้านที่ใช้อยู่อาศัยหลังที่ 2 หรือ 3 ก็จะ ไม่ได้รับผลกระทบจากการจัดเก็บภาษีมาก เนื่องจากอัตราภาษีที่จัดเก็บจากการใช้ประโยชน์ดังกล่าวมีอัตราที่ต่ำ

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะกระตุ้นให้มีการใช้ประโยชน์ในที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพได้อย่างไร ?

ที่ดินที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพจะถูกเก็บภาษีในอัตรารกร้างว่างเปล่า ซึ่งมีอัตราเท่ากับหรือสูงกว่าอัตราภาษีการใช้ประโยชน์อื่น ๆ และหากเสียภาษีที่รกร้างต่อเนื่องเป็นเวลา 3 ปี ติดต่อกันในปีที่ 4 จะต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้นอีกร้อยละ 0.3 และจะเสียเพิ่มขึ้น อีกร้อยละ 0.3 ทุก ๆ 3 ปี แต่เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกิน ร้อยละ 3 การเก็บภาษีในลักษณะนี้จะช่วยกระตุ้นให้เกิดการนำที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ทิ้งไว้ว่างเปล่ามาใช้ประโยชน์ในลักษณะต่าง ๆ เพิ่มขึ้น เพื่อทำให้เสียภาษีน้อยลง