เอกสารสิทธิ “ที่ดิน” … คนมีที่ดินครอบครองควรรู้

เอกสารสิทธิเกี่ยวกับที่ดิน มีอยู่หลายประเภทที่สำคัญ ได้แก่

เอกสารสิทธิ

ที่ดิน นับว่าเป็นทรัพย์สินที่มีค่า มีราคาและมีประโยชน์ ซึ่งเอกสารสิทธิเกี่ยวกับที่ดิน มีอยู่หลายประเภทที่สำคัญ ดังนี้

• แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1)

(ส.ค.1) คือ ใบแจ้งการครอบครองที่ดิน เป็นหลักฐานว่าเราครอบครองที่ดินแปลงใดอยู่ (ปัจจุบันไม่มีการแจ้ง ส.ค.1 แล้ว) ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิที่ดิน เพราะไม่ใช่หลักฐานที่ทางราชการออกให้ แต่เป็นเพียงการแจ้งการครอบครองที่ดินเท่านั้น
ดังนั้น ที่ดินที่มี ส.ค.1 จึงทำการโอนได้ โดยต้องแสดงเจตนาสละการครอบครอง และไม่ยืดถือ พร้อมส่งมอบให้ผู้รับโอนไป จึงจะนับว่าเป็นการโอนกันโดยชอบ

     • ใบจอง (น.ส.2)

(น.ส.2) คือ หนังสือที่ทางราชการออกให้ เพื่อเป็นการแสดงความยินยอมให้ครอบครอง หรือทำประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่วคราว ซึ่งใบจองนี้จะออกให้แก่ผู้ที่ทางราชการได้จัดที่ดินให้ทำกินตามประมวลกฎกมายที่ดิน

“ที่ดินที่มีใบจองนี้จะโอนให้แก่บุคคลอื่นไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอดทางมรดก”

เมื่อทำประโยชน์ตามเงื่อนไขดังกล่าวแล้ว ก็มีสิทธินำใบจองนั้นมาขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.ต น.ส.ต ก. หรือ น.ส.ต ข) หรือโฉนดที่ดินได้ แต่มีเงื่อนไขว่า “ห้ามโอน ตามที่กฎหมายกำหนด”

     • หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.ต น.ส.ต ก. หรือ น.ส.ต ข)

คือ หนังสือรับรองจากเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว
 น.ส. ต ออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดินทั่ว ๆ ไป ในพื้นที่ ที่ไม่มีระวาง มีลักษณะเป็นแผนที่รูปลอย ไม่มีการกำหนดระวาง มีลักษณะเป็นแผนที่รูปลอย ไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอน (นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกให้)
 น.ส. ต ก. ออกในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ โดยมีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศ (นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกให้)
 น.ส. ต ข. ออกในท้องที่ ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ (เจ้าพนักงานที่ดินเป็นผู้ออกให้)

     • ใบไต่สวน (น.ส.5)

(น.ส.5) คือ หนังสือแสดงการสอบสวน เพื่อออกโฉนดที่ดินเป็นหนังสือแสดงให้ทราบว่าได้มีการสอบสวนสิทธิในที่ดินแล้ว สามารถจดทะเบียนตามกฎหมายที่ดินได้ ใบไต่สวนไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ แต่สามารถจดทะเบียนโอนให้กันได้
ถ้าที่ดินมีใบไต่สวนและมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์แสดงว่าที่ดินนั้นนายอำเภอได้รับรองการทำประโยชน์แล้ว เมื่อจดทะเบียนโอนจะต้องจดทะเบียนในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ก่อน จึงมาจดแจ้งหละงใบไต่สวน

     • โฉนดที่ดิน (น.ส.4)

โฉนดที่ดิน คือหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดินปัจจุบัน นอกจากนี้ยังรวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว”
ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์ เช่น
• มีสิทธิใช้ประโยชน์จากที่ดิน
• มีสิทธิจำหน่าย
• มีสิทธิขัดขวางไม่ให้ผู้ใดเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมาย

ตำเตือน สำหรับเจ้าของเอกสารสิทธิ

หากท่านปล่อยที่ดินให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่าไม่ทำประโยชน์ในที่ดิน กล่าวคือ
• ถ้าเป็นที่ดิน ที่โฉนดที่ดินปล่อยทิ้งไว้นานเกิน 10 ปี
• ที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ปล่อยทิ้งไว้นานเกิน 5 ปีติดต่อกัน

ที่ดินดังกล่าวจะต้องตกเป็นของรัฐตามกฎหมาย หรือถ้าหากปล่อยให้บุคคลอื่นครอบครองโดยสงบเปิดเผย โดยมีเจตนาเอาเป็นเจ้าของโดยท่าไม่เข้าขัดขวาง สำหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดินเป็นเวลา 10 ปี ติดต่อกัน บุคคลที่เข้าครอบครองนั้นก็จะมีสิทธิไปดำเนินคดรทางศาล เพื่อให้ศาลมีคำสั่งให้บุคคลดังกล่าวได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น และทำการครอบครองได้