เจ้าของที่ดินควรรู้อะไรบ้าง เมื่อถูกเวนคืนที่ดิน?

หนึ่งในเรื่องที่ยากจะเลี่ยงสำหรับเจ้าของบ้าน คือ การที่บ้านและที่ดินอันเป็นที่รักถูกเวนคืน เพื่อนำที่ดินไปพัฒนาความเจริญของประเทศ เช่น ตัดถนน หรือสร้างรถไฟฟ้า ซึ่งหากเกิดขึ้นจริงเจ้าของที่ดินจะทำอย่างไรได้บ้าง ลองไปติดตามเรื่องควรรู้เกี่ยวกับการเวนคืนที่ดิน เพื่อให้เจ้าของบ้านได้เข้าใจและเตรียมรับมือการเวนคืนที่ดินให้เกิดประโยชน์กับตนเองมากที่สุด

รู้ได้อย่างไรว่าพื้นที่ที่อยู่อาศัยนั้นถูกเวนคืนหรือไม่?

เจ้าของที่ดินต้องหมั่นติดตามข่าวสารการวางแผนเพื่อพัฒนาประเทศ โดยเฉพาะเรื่องเกี่ยวกับเส้นทางคมนาคม เช่น การตัดถนนตัดใหม่ ทางหลวงพิเศษ หรือรถไฟฟ้า เพื่อให้ทราบว่าที่ดินของเราจะอยู่ในกลุ่มพื้นที่ในเขตเวนคืนหรือไม่ หากมีชื่ออยู่ในกลุ่มเวนคืนอย่าเพิ่งตกใจ ให้นำเลขที่โฉนดที่ดินไปตรวจสอบกับหน่วยงานอีกครั้งเพื่อความชัดเจน ซึ่งส่วนใหญ่หน่วยงานที่รับผิดชอบการเวนคืนที่ดินมักจะขึ้นอยู่กับสองหน่วยงานใหญ่ คือ การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย และ การทางพิเศษแห่งประเทศไทย

ขั้นตอนการดำเนินการเวนคืนจากภาครัฐที่เจ้าของที่ดินควรรู้

1.  ประกาศขอบเขตของพื้นที่ที่อยู่ในแนวเขตของที่ดินที่จะถูกเวนคืน
2.  เจ้าหน้าที่ทำการสำรวจที่ดิน สิ่งปลูกสร้างและต้นไม้ยืนต้น โดยมีการแจ้งกำหนดวันเข้าทำการสำรวจเป็นหนังสือให้เจ้าของทรัพย์สินทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 15 วัน
3.  แต่งตั้งคณะกรรมการกำหนดค่าทดแทนอสังหาริมทรัพย์ โดยประกอบด้วย ผู้แทนของเจ้าหน้าที่หนึ่งคน ผู้แทนกรมที่ดินหนึ่งคน ผู้แทนของหน่วยงานอื่นของรัฐหนึ่งคน ผู้แทนสภาท้องถิ่นที่เกี่ยวข้อง เพื่อทำหน้าที่กำหนดราคาเบื้องต้นของอสังหาริมทรัพย์ที่จะต้องคืนและจำนวนเงินค่าทดแทน สำหรับการกำหนดค่าทดแทนจะพิจารณาตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนดโดยคำนึงถึงเรื่องต่างๆ ดังนี้
3.1 ราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาด
3.2 ราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่มีการตีราคาไว้เพื่อประโยชน์แก่การเสียภาษีบำรุงท้องที่
3.3 ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิ์และนิติกรรม
3.4 สภาพและที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์นั้น
3.5 เหตุและวัตถุประสงค์ของการเวนคืน
3.6 การได้ประโยชน์และเสียประโยชน์จากการเวนคืน
4.  ประกาศราคาค่าทดแทนพื้นที่ที่ถูกเวนคืน
5.  ทำหนังสือแจ้งถึงเจ้าของที่ดินแต่ละแปลงให้มาทำสัญญาซื้อขาย
6.  ทำสัญญาซื้อขาย และจ่ายเงินค่าทดแทนภายใน 120 วัน หลังทำสัญญาเสร็จสิ้น
7.  หน่วยงานที่เวนคืนทำการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง

ทำอย่างไรหากเจ้าของที่ดินไม่พอใจกับเงินค่าทดแทน?

เจ้าของที่ดินสามารถอุทธรณ์เพื่อขอพิจารณาให้เพิ่มเงินค่าทดแทนได้ภายใน 60 วัน นับตั้งแต่วันที่ได้รับหนังสือ โดยต้องทำเรื่องฟ้องร้องเป็นคดีกับศาลภายใน 1 ปี และเมื่อศาลตัดสินเรียบร้อย เจ้าหน้าที่จะจ่ายเงินค่าทดแทนตามที่ศาลสั่งแล้วจึงเข้าครอบครองที่ดิน

สิทธิ์ที่เจ้าของที่ดินที่ถูกเวนคืนควรทราบ

1. รัฐจะเวนคืนที่ดินได้เฉพาะใช้ในกิจการที่กฎหมายกำหนดไว้เท่านั้น
2. รัฐจะต้องจ่ายค่าทดแทนให้กับเจ้าของที่ดินด้วยราคาที่เป็นธรรมในเวลาอันควร โดยคำนึงถึงราคาที่ซื้อขายกันตามท้องตลาด
3. รัฐต้องระบุวัตถุประสงค์ของการเวนคืนที่ดินและกำหนดการเข้าใช้ที่ดินไว้อย่างชัดเจน หากไม่ได้ทำตามนั้นก็ควรคืนที่ดินให้แก่เจ้าของ
4. สิทธิ์ทางด้านภาษีอากรของเจ้าของที่ดินที่ถูกเวนคืน คือจะได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมและอากรในการโอนที่ดิน ได้รับการยกเว้นไม่ต้องนำรายได้จากการขายที่ดินมาคำนวณเป็นเพื่อจ่ายภาษีเงินได้ รวมถึงได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะด้วย
5. สิทธิ์ที่จะได้ทำสัญญาตกลงซื้อขายที่ดินและรับเงินค่าทดแทนก่อนที่จะตราพระราชบัญญัติเวนคืนที่ดิน
6. สิทธิ์ที่จะรับเงินค่าทดแทนตามที่ภาครัฐกำหนดไปก่อน โดยสงวนสิทธิ์ในการอุทธรณ์กรณีไม่พอใจในเงินค่าชดเชยที่ได้รับ
7. สิทธิ์ที่จะอุทธรณ์ขอเงินค่าทดแทนเพิ่ม ภายใน 60 วัน นับจากวันที่ได้รับหนังสือแจ้ง
8. สิทธิ์ในการฟ้องร้องคดีต่อศาล หลังจากอุทธรณ์สำเร็จ โดยต้องฟ้องศาลภายใน 1 ปี

หน้าที่ของเจ้าของที่ดินที่ถูกเวนคืนเพื่อรักษาสิทธิ์ต่างๆ

1. มีหน้าที่ต้องเดินทางไปตามนัดหมายที่กำหนดตามหนังสือนัดหมายของเจ้าหน้าที่รัฐ หากไม่สามารถเดินทางไปได้ในวันเวลาดังกล่าวให้มอบอำนาจให้ผู้อื่นไปแทนได้ หรือมีหนังสือแจ้งไปขอเลื่อนวันนัดหมายได้
2. มีหน้าที่ต้องอำนวยความสะดวกในขั้นตอนที่เจ้าหน้าที่รัฐมาสำรวจที่ดินรวมถึงทรัพย์สินต่าง ๆ บนที่ดินตามสมควร
3. มีหน้าที่ชี้รังวัดในเขตที่ดินตามหมายนัดของเจ้าหน้าที่รังวัดของกรมที่ดิน
4. มีหน้าที่ออกจากที่ดินภายใน 30 วัน ผ่อนผันได้อีก 30 วัน รวมเป็น 60 วัน หลังจากรับเงินค่าทดแทน หากไม่ย้ายออกจะถือว่าเป็นผู้บุกรุก ภาครัฐมีสิทธิ์ดำเนินคดีได้ตามกฎหมาย

หากที่ดินของเราถูกเวนคืนก็ต้องกล่าวว่าเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ เพราะเป็นการเวนคืนเพื่อประโยชน์ส่วนรวมตามรัฐธรรมนูญ แต่กฎหมายในปัจจุบันยังเปิดโอกาสให้เจ้าของที่ดินที่ถูกเวนคืนสามารถต่อรองในเรื่องของค่าทดแทนได้มากกว่าสมัยก่อน ดังนั้นเจ้าของที่ดินควรศึกษาสิทธิ์และหน้าที่ของตน เพื่อให้การถูกเวนคืนที่ดินได้รับความยุติธรรมที่สุด