ซื้อคอนโดฯ ต้องรู้! สิทธิ์ต่างๆ ที่เกิดขึ้นเมื่อเป็นเจ้าของร่วม

การครอบครองคอนโดฯ หรืออาคารชุด ที่หลายคนอาจยังไม่เคยรู้ หรือรู้แต่ไม่ลึก นั่นคือเรื่องของสิทธิ์ต่างๆ ที่ผู้ซื้อจะได้รับซึ่งนอกจากจะในฐานะเจ้าของห้องแล้ว ยังเป็นในฐานะเจ้าของร่วมในอาคารชุดด้วย แต่จะมีสิทธิ์อะไร และเกี่ยวข้องกับคุณบ้างนั้น ลองตามไปดูรายละเอียดกัน

ซื้อ-ขายคอนโดฯ เกี่ยวข้องกับใครบ้าง?

ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ระบุถึงผู้ที่มีส่วนเกี่ยวข้องกับการซื้อขายคอนโดฯ คือ

1. ผู้ขาย ผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ มีหน้าที่ก่อสร้างและขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดพร้อมรายการทรัพย์สินส่วนกลาง

2. ผู้ซื้อ​หรือเจ้าของร่วม มีหน้าที่ในการซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุด รวมถึงทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดนั้น

3. คณะกรรมการ​ ซึ่ง​เป็นตัวแทนผู้ซื้อ​หรือผู้ขายห้องชุด มีหน้าที่ควบคุม ​กำกับ​ตรวจสอบ​มอบนโยบายการบริหารแก่ผู้จัดการ​หรือผู้ที่ได้รับมอบหมายจากผู้จัดการ โดย​มีวาระการดำรงตำแหน่งครั้งละ​ 2 ​ปี

สิทธิ์ต่างๆ ที่เกิดขึ้นเมื่อเป็นเจ้าของร่วมในอาคารชุด

1. สิทธิ์ที่ผู้ซื้อและผู้ขายมีความเป็นเจ้าของร่วมกัน

โดยสิทธิ์ในที่นี้สามารถทำได้ทั้งการกำหนดมติที่ประชุมใหญ่ ครอบคลุมถึงการตรวจสอบการทำงานของฝ่ายบริหารคอนโด สามารถแต่งตั้งหรือถอดถอน คณะกรรมการ กรรมการ หรือผู้จัดการนิติบุคคลได้หากพบว่าทำงานผิดพลาดหรือสร้างความเสียหายแก่เจ้าของร่วม

2. ผู้ซื้อและผู้ขายต้องเข้าร่วมการประชุมจัดตั้งนิติบุคคล

การจัดตั้งนิติบุคคลนั้นกฎหมายกำหนดให้ผู้ซื้อและผู้ขายมีหน้าที่ในการตรวจสอบกำกับดูแล มอบนโยบายในการบริหารงาน รวมถึงการจัดตั้งนิติบุคคล โดยกำหนดให้มีสมาชิกจำนวนไม่น้อยกว่า 3 คน แต่ไม่เกิน 9 คน

คณะกรรมการ แม้จะเป็นตัวแทนของผู้ซื้อ-ผู้ขาย แต่จะไม่มีสิทธิ์หรืออำนาจในการปลอด หรือถอดถอนผู้จัดการนิติบุคคล แต่สามารถรายงานความบกพร่อง เสียหาย แก่เจ้าของร่วมได้

3. ผู้ซื้อมีสิทธิ์ในการตกแต่งห้องชุด แต่ไม่มีสิทธิ์เปลี่ยนแปลงสภาพภายนอกคอนโดฯ

การตกแต่งห้องชุดนั้นผู้ซื้อมีสิทธิ์ทำได้ แต่ทุกครั้งที่จะทำต้องแจ้งนิติบุคคลก่อน

ส่วนการเปลี่ยนแปลงหรือตกแต่งสภาพภายนอกคอนโดฯ ให้แตกต่างไปจากเดิม ไม่ว่าจะเป็นการทาสีใหม่ ขีดข่วนผนังกำแพงทั้งบริเวณหน้าห้อง หรือหลังห้อง ถือว่าเป็นทำความผิด มีโทษปรับเป็นเงินไม่น้อยกว่า 100,000 บาท

4. เจ้าของร่วมมีสิทธิ์กำหนดข้อเปลี่ยนแปลงเกี่ยวกับค่าส่วนกลาง

เจ้าของร่วม ซึ่งหมายถึงผู้ซื้อและผู้ขาย มีสิทธิ์ที่จะลงคะแนนเสียงในที่ประชุมคณะกรรมการเกี่ยวกับการกำหนดเกณฑ์ค่าส่วนกลางเพื่อใช้ในการจัดการค่าใช้จ่ายในพื้นที่อาคารชุด

5. ผู้ซื้อมีสิทธิ์ในการร้องขอเพื่อดูงบบัญชีรายรับ-รายจ่าย

ผู้จัดการนิติบุคคลคอนโดมีหน้าที่ในการจัดการงบบัญชีรายรับ รายจ่าย ของคอนโดซึ่งผู้ซื้อมีสิทธิ์ที่จะขอเรียกดูได้ตามข้อกำหนดกฎหมาย หากผู้จัดการนิติบุคคลฝ่าฝืน หรือมีการกระทำความผิด จะมีโทษปรับไม่น้อยกว่า 50,000 บาท และปรับอีกวันละ 500 บาท จนปฏิบัติถูกต้อง

6. ผู้ซื้อมีสิทธิ์ที่จะสมัครเป็นกรรมการนิติบุคคล

หากผู้ซื้อมีคุณสมบัติตามข้อกำหนด และไม่ความผิดหรือลักษณะต้องห้ามตามข้อบังคับและกฎหมายอาคารชุดกำหนด ก็สามารถสมัครเป็นกรรมการนิติบุคคลได้ โดยจะมีการโหวตจากลูกบ้านคนอื่นๆ ว่าจะแต่งตั้งให้ใครเป็นกรรมการได้บ้าง

7. ผู้ซื้อมีสิทธิ์ในการแสดงความคิดเห็นในที่ประชุม

โดยเมื่อมีการประชุมคณะกรรมการนิติบุคคล ผู้ซื้อสามารถแสดงความคิดเห็น แนะนำแนวทางปฏิบัติงานได้

8. ผู้ซื้อมีสิทธิ์ในการกำหนดกฎระเบียบต่างๆ

การอยู่อาศัยในคอนโดร่วมกันอย่างสงบสุขย่อมต้องมีกฎระเบียบข้อบังคับต่างๆ ไว้เป็นแกนกลาง ดังนั้นในฐานะผู้ซื้อก็มีสิทธิ์ที่จะสามารถกำหนดกฎระเบียบและข้อควรปฏิบัติเกี่ยวกับการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลางที่เหมาะสม เป็นประโยชน์ต่อผู้อยู่อาศัยได้ ไม่ว่าจะเป็นการดูและรักษาพื้นที่ส่วนกลาง และการซ่อมบำรุงจุดต่างๆ โดยกฎระเบียบที่จะเกิดขึ้นต้องผ่านการเห็นชอบจากการประชุมคณะกรรมการก่อน

9. ผู้ซื้อมีสิทธิ์ที่จะยกเลิกนิติบุคคลแล้วจัดตั้งนิติบุคคลใหม่

กรณีที่มีการตรวจสอบว่านิติบุคคลมีการกระทำผิดกฎหมายหรือกฎระเบียบของคอนโด ผู้ซื้อสามารถที่จะร่วมลงมติในที่ประชุมใหญ่เพื่อยกเลิกนิติบุคคล และจัดตั้งนิติบุคคลใหม่ได้

เรื่องควรรู้เกี่ยวกับสิทธิ์ความเป็นเจ้าของคอนโดฯ

• เมื่อซื้อคอนโดผู้ซื้อจะได้รับหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือ ใบ อ.ช. 2 ซึ่งจะไม่ได้ระบุว่าเราเป็นเจ้าของ แต่จะระบุว่าเป็นเจ้าของร่วม

• ลูกบ้านทุกคนมีส่วนรับผิดชอบในการชำระค่าส่วนกลาง และคอนโดทุกแห่งจะมีการทำประกันวินาศภัย หากเกิดไฟไหม้หรือมีความเสียหาย ลูกบ้านจะได้รับการชดเชยด้วย

• หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด เป็นเอกสารแสดงว่าเรามีกรรมสิทธิ์ทั้งในห้องชุดและในทรัพย์ส่วนกลางตามที่มีอยู่ในอาคารชุด ซึ่งการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์คอนโดจะไม่มีการกำหนดระยะเวลาจนกว่าจะขายต่อ

• กรณีที่มีการรื้อถอนอาคารชุด จากการครบกำหนดสัญญาเช่าที่ดินที่สร้างอาคารชุด ผู้ซื้อมีสิทธิได้รับค่าชดเชยจากนิติบุคคลอาคารชุดด้วย เพราะเป็นเจ้าของร่วมที่ได้รับความเสียหาย