เรื่องควรรู้! เมื่อคิดทำสัญญาขายฝาก

เรื่องควรรู้! เมื่อคิดทำสัญญาขายฝาก

ทุกๆ ครั้งที่มีการทำสัญญา สิ่งที่ไม่ควรมองข้ามคือการศึกษาและทำความเข้าใจรายละเอียดต่างๆ อย่างครบถ้วน เรียกได้ว่าแทบจะมองข้ามเนื้อหาในสัญญาส่วนไหนไม่ได้เลย วันนี้ธรรมนิติจะพาคุณไปทำความเข้าใจเกี่ยวกับสัญญาขายฝาก เพื่อให้ไม่พลาดจุดสังเกตสำคัญก่อนเสียทรัพย์ให้กับผู้อื่นโดยไม่รู้ตัว รายละเอียดเป็นอย่างไรบ้าง ตามไปดูพร้อมๆ กัน

สัญญาขายฝากคืออะไร?

สัญญาขายฝาก คือ สัญญาที่บุคคลฝ่ายหนึ่งเรียกว่าผู้ขาย โอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินให้แก่บุคคลอีกฝ่ายเรียกว่าผู้ซื้อ และผู้ซื้อตกลงว่าจะจ่ายค่าทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขาย โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายสามารถไถ่ทรัพย์สินนั้นคืนได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 453 และ มาตรา 491

มาตรา 453  อันว่าซื้อขายนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลฝ่ายหนึ่ง เรียกว่าผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้แก่บุคคลอีกฝ่ายหนึ่ง เรียกว่าผู้ซื้อ และผู้ซื้อตกลงว่าจะใช้ราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขาย

มาตรา 491 อันว่าขายฝากนั้น คือสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้

***การขายฝากไม่ใช่การจำนอง จำนำ แต่เป็นการเพิ่มสภาพคล่องให้ผู้ขายฝาก ซึ่งผู้ขายฝากยังมีสิทธิ์ในการไถ่ทรัพย์คืน ภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด

เรื่องควรรู้เมื่อทำสัญญาขายฝาก

1. ทรัพย์ที่ขายฝากจะตกเป็นของผู้ซื้อทันทีที่ทำสัญญากันแต่สามารถไถ่ถอนคืนได้

• อสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน อาคารพร้อมที่ดิน กำหนดการใช้สิทธิ์ไถ่ทรัพย์ในสัญญาได้ไม่เกิน 10 ปี นับแต่เวลาซื้อขาย

• สังหาริมทรัพย์ กำหนดการใช้สิทธิ์ไถ่ได้ไม่เกิน 3 ปี นับแต่เวลาซื้อขาย

***ถ้าในสัญญามีกำหนดเวลาไถ่เกินกว่านั้น ให้ลดลงมาเป็น 10 ปี และ 3 ปีตามประเภททรัพย์ คู่สัญญาอาจทำสัญญาที่กำหนดเวลาน้อยกว่า 3 ปี หรือ 3 ปี แล้วแต่กรณี หรืออาจขยายกำหนดเวลาไถ่ได้ แต่รวมกำหนดเวลาทั้งหมดที่ขยายแล้วต้องไม่เกินเวลาที่กฎหมายกำหนด ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 494, 495 และ 496 วรรคหนึ่ง

มาตรา 494 ท่านห้ามมิให้ใช้สิทธิไถ่ทรัพย์สินซึ่งขายฝากเมื่อพ้นเวลาดั่งจะกล่าวต่อไปนี้

1) ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ กำหนดสิบปีนับแต่เวลาซื้อขาย

2) ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ กำหนดสามปีนับแต่เวลาซื้อขาย

มาตรา 495 ถ้าในสัญญามีกำหนดเวลาไถ่เกินไปกว่านั้น ท่านให้ลดลงมาเป็นสิบปีและสามปีตามประเภททรัพย์

มาตรา 496 กำหนดเวลาไถ่นั้น อาจทำสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ได้ แต่กำหนดเวลาไถ่รวมกันทั้งหมด ถ้าเกินกำหนดเวลาตามมาตรา 494 ให้ลดลงมาเป็นกำหนดเวลาตามมาตรา 494

2. การกำหนดสินไถ่ หากไม่ได้ตกลงกันไว้ให้ไถ่ตามราคาที่ขายฝาก

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 499

มาตรา 499 สินไถ่นั้น ถ้าไม่ได้กำหนดกันไว้ว่าเท่าใดไซร้ ท่านให้ไถ่ตามราคาที่ขายฝาก

ถ้าปรากฏในเวลาไถ่ว่าสินไถ่หรือราคาขายฝากที่กำหนดไว้สูงกว่าราคาขายฝากที่แท้จริงเกินอัตราร้อยละสิบห้าต่อปี ให้ไถ่ได้ตามราคาขายฝากที่แท้จริงรวมประโยชน์ตอบแทนร้อยละสิบห้าต่อปี

3. การทำสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ ต้องทำต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่

อสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ เช่น เรือกำปั่น หรือสัตว์พาหนะ การทำสัญญาขายฝากส่วนนี้ถ้าไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะตกเป็นโมฆะ

ก่อนเริ่มทำสัญญาขายฝาก ต้องรู้ก่อนว่าทรัพย์สินที่จะทำสัญญานั้นคืออะไร เพราะมีการบังคับใช้การรู้ถึงสิทธิ์ไม่เหมือนกัน อย่างในพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 จะรักษาสิทธิ์แก่ผู้ขายฝากมากขึ้น แน่นอนว่าหากเกิดเหตุไม่คาดคิดจนต้องมีการทำสัญญาขายฝากขึ้น คงไม่มีใครอยากถูกซ้ำเติมเอาเปรียบเพราะความไม่รู้กฎหมาย ดังนั้นรู้ไว้ใช่ว่าเกิดวิกฤตขึ้นมาจะได้แก้ไขทัน

ข้อมูลอ้างอิง

สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา