นิติกรรมสัญญาต้องทำตามแบบ

กฎหมายกำหนดให้การทำนิติกรรมสัญญาบางประเภท หรือที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งสังหาริมทรัพย์บางประเภท ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงาเจ้าหน้าที่ หรือต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อ มิฉะนั้นนิติกรรมสัญญานั้น ๆ ย่อมตกเป็น “โมฆะ” หรือไม่อาจนำมาฟ้องร้องบังคับคดีได้

โมฆะกรรม คือ การทำนิติกรรมใด ๆ ที่ผลของนิติกรรมที่ได้ทำขึ้นนั้น “เสียเปล่า” ไม่มีผลทางกฎหมาย ไม่ทำให้เกิดการเคลื่อนไหวในสิทธิแต่อย่างใด สิทธิและหน้าที่ใด ๆ คงเป็นหรือมีอยู่เช่นเดียวกับก่อนมีการทำนิติกรรมนั้น

แบบที่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

การซื้อขาย

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้าไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ “นิติกรรมนั้นจะตกเป็นโมฆะ” ทั้งนี้หมายถึงการซื้อขายเรือ ตั้งแต่ 5 ตัน ขึ้นไป การซื้อขายแพ และสัตว์พาหนะด้วย

การขายฝาก

หลักเกณฑ์ของกฎหมายในเรื่องขายฝาก มีหลักเกณฑ์เช่นเดียวกับสัญญาซื้อขาย การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน อาคาร บ้านเรือนหรือขายฝากสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ เช่น เรือที่มีระวางตั้งแต่ 5 ตันขึ้นไป รวมทั้งแพ และสัตว์พาหนะ สัญญาต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

มิฉะนั้น “นิติกรรมจะตกเป็นโมฆะ”

การแลกเปลี่ยน

บทบัญญิติของการซื้อขายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กฎหมายให้ใช้กับการแลกเปลี่ยนด้วย โดยให้ถือว่าผู้เป็นคู่สัญญาแลกเปลี่ยนเป็นผู้ขายในส่วนทรัพย์สิน ที่ได้ส่งมอบและเป็นผู้ซื้อในส่วนทรัพย์สินซึ่งตนได้รับมอบในการแลกเปลี่ยนนั้น การแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ สัญญาต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้น “นิติกรรมจะตกเป็นโมฆะ”

การให้

การให้ทรัพย์สิน ถ้าจะซื้อขายกัน ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในกรณีเช่นนี้ การให้ย่อมสมบูรณ์ โดยไม่ต้องส่งมอบการให้อสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ สัญญาต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้น “นิติกรรมจะตกเป็นโมฆะ”

การจำนอง

เรือที่มีระวางตั้งแต่ 5 ตันขึ้นไป แพ สัตว์พาหนะ สังหาริมทรัพย์อื่นๆซึ่งกฎหมายบัญญัติใว้ให้จดทะเบียนเฉพาะกาล การจำนองอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์ตามที่กฎหมายกำหนดไว้ สัญญาต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้น “นิติกรรมจะตกเป็นโมฆะ”

การเช่าทรัพย์

การเช่าอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีกำหนดเกินกว่า 3 ปี ขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า สัญญาต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้น จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปี เท่านั้น