ครอบครองที่ดินต้องรู้! ความแตกต่างของโฉนดที่ดินแต่ละประเภท

รู้หรือไม่ว่าที่ดินที่คุณถือครองอยู่หรือกำลังจะซื้อหามาไว้เป็นสมบัติติดตัวนั้นมีโฉนดหรือไม่? และถ้าเป็นที่ดินมีโฉนดแล้วคุณรู้หรือไม่ว่าโฉนดที่ดินนั้นมีการจัดแบ่งประเภท และมีความแตกต่างกันอย่างไร? ถ้าคำตอบของคุณยังไม่ชัดเจน วันนี้เราจะพาคุณไปรู้จักโฉนดที่ดินแต่ละประเภทที่ผู้ครอบครองที่ดินควรรู้ เพื่อเข้าใจความแตกต่างของโฉนดที่ดินก่อนตัดสินใจซื้อขาย หรือทำนิติกรรมทางกฎหมาย

โฉนดที่ดินคืออะไร?

เป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่ชัดเจนที่สุด ผ่านการรับรองจากทางราชการอย่างเป็นทางการ เจ้าของที่มีชื่อหลังโฉนดมีสิทธิ์ใช้ประโยชน์จากที่ดิน ซื้อขาย โอน จำนอง ค้ำประกัน หรือขัดขวางไม่ให้ผู้ใดเข้ามาเกี่ยวข้องกับที่ดินที่ถือครองรวมถึงทรัพย์สินบนที่ดินนั้นๆ
โฉนดที่ดินมีหลายประเภท และมีกรรมสิทธิ์ที่แตกต่างกันไป เช่น บางชนิดสามารถซื้อ ขาย โอน จดจำนองได้ตามปกติ แต่บางชนิดไม่สามารถซื้อ ขาย โอน ได้เลย ยกเว้นเป็นมรดกให้ลูกหลานเท่านั้น โดยสังเกตได้จากสีของตราครุฑด้านบนหัวโฉนด ซึ่งมีด้วยกัน 4 สี ได้แก่ ครุฑสีแดง ครุฑสีเขียว ครุฑสีดำ และครุฑสีน้ำเงิน

ความแตกต่างของตราครุฑแต่ละสีบนโฉนดที่ดิน

1. โฉนดครุฑแดง

โฉนดครุฑแดง หรือ นส.4 เป็นโฉนดที่ให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินกับเจ้าของอย่างแท้จริง มีระวางรูปถ่ายทางอากาศชัดเจน มีหมุดแสดงพื้นที่ชัดเจน เจ้าของสามารถซื้อ ขาย โอน นำไปจำนอง หรือค้ำประกันได้ ทำให้ราคาของโฉนดประเภทนี้มีราคาสูงที่สุด เมื่อเทียบกับเอกสารชนิดอื่นในพื้นที่เดียวกัน
ข้อควรระวังการเสียสิทธิ์ : หากโดนครอบครองโดยปกปักษ์ 10 ปี คือ การครอบครองที่ดินของผู้อื่นโดยไม่ได้หลบซ่อนเร้น ปิดบัง หรืออำพรางใดๆ ติดต่อกันมาเป็นระยะเวลา 10 ปี ผู้เข้าครอบครองนั้นสามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้
ลักษณะกรรมสิทธิ์ : สามารถ ซื้อ ขาย โอนกรรมสิทธิ์ได้โดยสะดวก

2. โฉนดครุฑเขียว

โฉนดครุฑเขียว คือ นส.3 ก เป็นเอกสารที่แสดงสิทธิ์การครอบครองเพื่อทำประโยชน์ในที่ดินผืนนั้นๆ ซึ่งจะมีระวางรูปถ่ายทางอากาศชัดเจนเหมือนกับโฉนด นส.4
แต่จะแตกต่างกันที่เงื่อนไขซึ่งผู้ครอบครอง นส.3 ก จะต้องทำให้ที่ดินนั้นเกิดประโยชน์ขึ้น ส่วนโฉนด นส.4 สามารถปล่อยทิ้งว่างได้
น.ส.3 ก. สามารถซื้อขาย โอน จำนองธนาคารได้ และในอนาคตเมื่อมีการสอบเขตอย่างแน่นอนแล้ว เจ้าของสามารถนำหลักฐานไปขอออกโฉนดได้ทันที โดยไม่ต้องรอรังวัดติดประกาศ 30 วัน
ข้อควรระวังการเสียสิทธิ์ : ถูกผู้อื่นแย่งครอบครองเกิน 1 ปี
ลักษณะกรรมสิทธิ์ : สามารถครอบครองเพื่อทำประโยชน์ได้แต่ไม่มีกรรมสิทธิ์ และสามารถซื้อขาย จำนองได้ โดยไม่ต้องมีการประกาศ

3. โฉนดครุฑดำ

โฉนดครุฑดำ หรือ นส.3, นส.3 ข คือ หนังสือที่ทางราชการออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดินคล้ายกับ น.ส.3 ก แต่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ รายละเอียดที่ระบุมีเพียงรูปร่างของที่ดิน เนื้อที่ และแนวเขต
ข้อแตกต่างของ น.ส.3 และ น.ส.3 ข.
• น.ส.3 นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกหนังสือรับรองให้
• น.ส.3 ข. เจ้าหน้าที่ที่ดินเป็นผู้ออกหนังสือรับรองแสดงถึงสิทธิ์การครอบครองให้ แต่ยังไม่ได้รับการรับรองอย่างเป็นทางการ
ลักษณะกรรมสิทธิ์ : สามารถครอบครองเพื่อทำประโยชน์ได้แต่ไม่มีกรรมสิทธิ์ และสามารถซื้อขาย จำนองได้ แต่ต้องประกาศล่วงหน้า 30 วัน หากไม่มีผู้ใดคัดค้านก็สามารถจบธุรกรรมได้

4. โฉนดครุฑน้ำเงิน

โฉนดครุฑน้ำเงิน คือ ส.ป.ก.4-01 เป็นเอกสารสิทธิ์ให้ประชาชนเข้าทำเกษตรกรรม และการจัดที่อยู่อาศัยในที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเท่านั้น เจ้าของไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ออกโฉนดไม่ได้ ห้ามซื้อห้ามขาย ห้ามโอนขายสิทธิ์ให้คนอื่น เว้นแต่ส่งมอบเป็นมรดกให้กับทายาท และทายาทที่ได้รับเป็นมรดกก็ต้องใช้ประโยชน์โดยการทำเกษตรกรรมเท่านั้น
ข้อควรระวัง : เอกสารสิทธิ์ที่ดิน ส.ป.ก.4-01 จะมีทั้งแบบที่เป็น ตราครุฑสีน้ำเงิน และตราครุฑสีแดง คล้ายกับโฉนดที่ดิน ซึ่งข้อแตกต่างของเอกสารสิทธิ์ ที่ดิน ส.ป.ก.4-01 ครุฑแดง และโฉนดที่ดินครุฑแดง ให้สังเกตข้อความที่หัวเอกสารสิทธิ์ว่าเป็น “หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน” หรือระบุว่าเป็น “โฉนดที่ดิน”
ลักษณะกรรมสิทธิ์ : มีสิทธิ์การเช่า เช่าซื้อ เช่าระยะยาว และเข้าทำประโยชน์ในทางเกษตรกรรม สามารถโอน แบ่งแยก และตกทอดทางมรดกแก่ทายาทได้ ห้ามซื้อขายและจำนอง ห้ามใช้ทำประโยชน์ในด้านอื่นที่ไม่ใช่ทางการเกษตร

นอกจากโฉนดประเภทต่างๆ ข้างต้น ยังมีเอกสารสิทธิ์อื่นๆ เช่น หนังสือสิทธิ์ทำกินในเขตป่าไม้ (ส.ท.ก) และ ภ.ท.บ 5 อีก ดังนั้นก่อนจะตัดสินใจจ่ายเงินซื้อขายที่ดิน ควรเลือกที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ หรือมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ชัดเจนเท่านั้น เพราะเป็นที่ดินที่ทางราชการออกหนังสือรับรองและแสดงสิทธิ์ที่ถูกต้องตามกฎหมายไว้อย่างชัดเจน สามารถซื้อขาย โอน ได้ตามกฎหมาย เพื่อป้องกันปัญหาเรื่องกรรมสิทธิ์ที่ดินที่อาจเกิดขึ้นในภายภาคหน้า