โฉนดที่ดินแต่ละประเภท ให้สิทธิ์การใช้ที่ดินต่างกันอย่างไร?

• แชร์บทความ
• ทวีต
• ส่งไลน์

โฉนดที่ดินแต่ละประเภท ให้สิทธิ์การใช้ที่ดินต่างกันอย่างไร? 

โฉนดที่ดิน กระดาษทรงอำนาจ ที่แสดงความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน ซึ่งเป็นสิ่งบ่งชี้ถึงความมีสิทธิ์ในการจัดการ ซื้อขาย หรือใช้ประโยชน์ในที่ดินผืนนั้น แต่การได้สิทธิ์นั้นมีความแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับประเภทของโฉนดที่ดินที่ถือครอง และในบทความนี้ธรรมนิติจะพาไปดูรายละเอียดพร้อมๆ กัน

โฉนดที่ดินคืออะไร? 

โฉนดที่ดิน คือ หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดินปัจจุบัน นอกจากนี้ยังรวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว” ซึ่งออกให้ตามกฎหมายเก่า แต่ก็ถือว่ามีกรรมสิทธิ์เช่นกัน

ตามประมวลกฎหมายอาญา

•  มาตรา 1 (8) “เอกสารราชการ” หมายความว่า เอกสารซึ่งเจ้าพนักงานได้ทำขึ้นหรือรับรองในหน้าที่ และให้หมายความรวมถึงสำเนาเอกสารนั้นๆ ที่เจ้าพนักงานได้รับรองในหน้าที่ด้วย

•  มาตรา 1 (9) “เอกสารสิทธิ” หมายความว่า เอกสารที่เป็นหลักฐานแห่งการก่อ เปลี่ยนแปลง โอน สงวนหรือระงับซึ่งสิทธิ ซึ่งเอกสารที่เป็นหลักฐานแห่งสิทธิจะต้องเป็นเอกสารที่แสดงให้เห็นสิทธินั้นโดยตรงในตัวเอกสารนั้นเอง เช่น โฉนดที่ดิน สัญญาเช่าซื้อ ตั๋วเงิน ส่วนทะเบียนสมรสเป็นเพียงเอกสารที่รับรองสถานะของบุคคลเท่านั้น ในตัวเอกสารนั้นไม่ได้ก่อตั้งสิทธิขึ้นมา จึงไม่เป็นเอกสารสิทธิ

ความแตกต่างทางสิทธิ์ของโฉนดที่ดินแต่ละประเภท

ตามพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2597

“สิทธิในที่ดิน” หมายความว่า กรรมสิทธิ์ และให้หมายความรวมถึงสิทธิครอบครองด้วย

ปัจจุบันโฉนดที่ดินมีหลายประเภท ทั้งที่สามารถซื้อขายได้และซื้อขายไม่ได้ ทั้งแบบโอนกรรมสิทธิ์ได้และเป็นเพียงหนังสือแสดงสิทธิ์การทำกิน หรือทำประโยชน์ในที่ดินนั้นแต่ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ในที่ดินและไม่สามารถซื้อขายได้ โดยสามารถแบ่งประเภทของโฉนดที่ดินและการให้สิทธิ์การใช้ที่ดินต่างกัน ดังนี้

1. น.ส.2 (ครุฑสีดำ)

สิทธิ์ในที่ดิน : สิทธิ์ในการครอบครองทำประโยชน์ชั่วคราว

เป็นที่ดินที่จัดสรรไว้เพื่อให้ประชาชนอยู่อาศัย ประกอบอาชีพเป็นการชั่วคราว ไม่สามารถซื้อ ขาย โอน จำนอง หรือทำนิติกรรมอื่นๆ ได้ ยกเว้นได้รับการตกทอดทางมรดก ซึ่งเรียกประเภทของเอกสารดังกล่าวนี้ว่า “ใบจอง”

ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 1 ให้ความหมายของใบจองว่า “ใบจอง” หมายความว่า หนังสือแสดงการยอมให้เข้าครอบครองที่ดินชั่วคราว

ทั้งนี้หากผู้ถือใบจอง น.ส.2 นี้ทำประโยชน์ในที่ดินภายใน 3 ปี เกิน 75% ผู้ถือใบจองสามารถนำใบจองมาขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ น.ส.3 น.ส.3ก น.ส.3ข หรือโฉนดที่ดินได้ (ห้ามโอน 10 ปี)

2. น.ส.3, น.ส.3ก, น.ส.3ข (ครุฑสีดำ,เขียว)

สิทธิ์ในที่ดิน : สิทธิ์ในการครอบครองทำประโยชน์

การทำประโยชน์จากที่ดินที่มีโฉนดประเภทนี้ จะมี “หนังสือรับรองการทำประโยชน์” ซึ่งเป็นหนังสือคำรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว โดยแบ่งย่อยโฉนดเป็น

•  น.ส.3, น.ส.3ข (ครุฑสีดำ) มีจุดประสงค์เพื่อการทำการเกษตรกรรม มีการระวางและปักหมุดอย่างชัดเจน หากต้องการซื้อขายต้องมีการรังวัดและรอประกาศจากทางราชการ เพื่อยืนยันว่าสามารถซื้อขายได้

•  น.ส.3ก. (ครุฑสีเขียว) เป็นพื้นที่ป่าไม่มีหมุดหลักแสดงพื้นที่ชัดเจน ที่ดินจึงเหมาะกับการทำการเกษตรกรรม แต่หากมีการระวางรูปถ่ายทางอากาศเพื่อกำหนดตำแหน่งที่ดินชัดเจน ก็สามารถออกโฉนดที่ดินได้

3. น.ส.4 (ครุฑแดง)

สิทธิ์ในที่ดิน : มีกรรมสิทธิ์

เป็นเอกสารโฉนดที่ดินที่แสดงความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ การปกครอง 100% สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือ จดจำนองได้ ในประมวลกฎหมายที่ดินจำกัดความ “สิทธิในที่ดิน” คือ กรรมสิทธิ์และให้หมายความรวมถึงสิทธิครอบครองด้วย

ในโฉนดที่ดินจะระบุเลขที่โฉนด ที่ตั้งของที่ดิน รูปร่าง ลักษณะของที่ดิน ความกว้าง ความยาว แนวเขตที่ติดต่อกับที่ดินโดยรอบ ระบุตำแหน่งอยู่ในตำบลหรือแขวง อำเภอหรือเขต และจังหวัดใด ระบุชื่อผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินคนแรก และผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินคนปัจจุบัน

4. ส.ป.ก. 4-01 (ครุฑน้ำเงิน)

สิทธิ์ในที่ดิน : สิทธิ์ในการครอบครองทำประโยชน์

เป็นเอกสารที่ออกโดยสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม เพื่อให้เกษตรกรผู้มีรายได้น้อยทำกินเท่านั้น ส.ป.ก. 4-01 จึงเป็นเอกสารสิทธิ์เดียวที่ไม่ได้ดำเนินการโดยกรมที่ดิน จึงไม่สามารถเปลี่ยนแปลงเอกสารเป็นโฉนดที่ดินได้ การเปลี่ยนสิทธิ์การใช้ที่ดินจึงเป็นการรับมรดกต่อเท่านั้น

5. สทก.

สิทธิ์ในที่ดิน : สิทธิ์ในการครอบครองทำประโยชน์

เป็นเอกสารสิทธิ์ที่ออกให้เพื่อทำกินในเขตป่าสงวนแห่งชาติ ไม่สามารถขอออกโฉนดที่ดิน ซื้อขาย โอนได้ ยกเว้นตกทอดเพื่อทำเกษตร และหากปล่อยร้างไม่ทำประโยชน์ 2 ปี ทางราชการสามารถยึดคืนได้

6. ภ.ท.บ. 5

สิทธิ์ในที่ดิน : เอกสารรับรองการเสียภาษี

เป็นที่ดินมือเปล่า ไม่มีเอกสารสิทธิใดๆ ทั้งสิ้น เจ้าของที่ดินเป็นของรัฐ อาจให้มีการใช้ประโยชน์ชั่วคราว แล้วจ่ายเงินค่าเช่ารายปีให้ เรียกว่า “ภาษีดอกหญ้า” ไม่สามารถซื้อขายได้ หากมีการซื้อขายต้องรับความเสี่ยงนั้นเอง เพราะไม่มีเอกสารหรือการรับรองโดยเจ้าพนักงาน

ไม่ว่าการทำเอกสารการซื้อขายที่ดิน เช่า โอน หรือเพื่อประโยชน์อย่างอื่น ผู้ซื้อควรตรวจสอบสิทธิ์การใช้ที่ดินของโฉนดที่ดินแต่ละประเภทให้ชัดเจน เพราะเรามักจะเห็นข่าวสารต่างๆ ที่เกิดการจากการโอนเปลี่ยนมือโดยไม่เคารพสิทธิ์และเงื่อนไขการครอบครองจนอาจกลายเป็นบุกรุก และคุณอาจทำผิดกฎหมายโดยไม่รู้ตัว

ข้อมูลอ้างอิง

กรมที่ดิน