ใครมีที่ดินต้องรู้ไว้! ถ้าไม่ดูแลให้ดี ระวังโดนฮุบ

• การแย่งกรรมสิทธิ์ โดยการครอบครองตามกฎหมาย

• องค์ประกอบ
• – ครอบครองทรัพย์ (สังหาริมทรัพย์ / อสังหาริมทรัพย์)ของผู้อื่นโดยสุจริต
• – โดยสงบ เช่น ไม่ถูกฟ้องคดี / ไม่ใช้กำลังแย่งมา
• – เปิดเผย (ไม่หลบๆซ่อนๆ)
• – มีเจตนาเป็นเจ้าของ (ใช้สอยอย่างเดียวกับเจ้าของกรรมสิทธิ์ / ไม่ใช่การครอบครองแทน)
• ติดต่อกัน (สังหาริมทรัพย์ 5 ปี / อสังหาริมทรัพย์ 10 ปี)

• – สามารถครอบครองได้เฉพาะทรัพย์ที่มีกรรมสิทธิ์
  (ถ้าเป็นที่ดินต้องมีโฉนด)
• – ต้องไม่เป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิ หรือยอมรับสิทธิของบุคคลอื่น เช่น ทำสัญญาซื้อขาย / เจ้าของที่ดินอนุญาต / ทำสัญญาเช่า
• – ผู้ได้สิทธิจากการครอบครองปรปักษ์ จะต้องใช้สิทธิทางศาล จะบังคับให้เจ้าของไปจดทะเบียนโอนให้ไม่ได้
• – หากที่ดินมือเปล่า เปลี่ยนมาเป็นที่ดินมีโฉนด ในระหว่าง
  ที่เข้าครอบครองปรปักษ์ การนับระยะเวลาต้องเริ่มนับ
  ตั้งแต่การเข้าครอบครองในวันที่ที่ดินนั้น เปลี่ยนมาเป็นที่ดินมีโฉนด
• – หากบุคคลภายนอกรับโอนที่ดิน โดยเสียค่าตอบแทน
  และจดทะเบียนโดยสุจริต จะต้องเริ่มนับระยะเวลาการครอบครองใหม่
• ทรัพย์สินที่ไม่อาจอ้างการครอบครองปรปักษ์ได้ ได้แก่ เงินตรา / สาธารณสมบัติของแผ่นดิน / ทรัพย์ที่มีกฎหมายบัญญัติไว้เป็นพิเศษ เช่น เครื่องหมายการค้า ลิขสิทธิ์ สิทธิบัตร

การครอบครองปรปักษ์อสังหาริมทรัพย์

• ผู้เข้าครอบครองปรปักษ์ในที่ดิน ต้องทำอย่างไร หากครบระยะเวลา 10 ปี
• – ยื่นคำร้องต่อศาล เพื่อให้ศาลมีคำสั่งว่าได้กรรมสิทธิ์มาจากการครอบครองปรปักษ์
• – รวบรวมหลักฐานเพื่อพิสูจน์ว่ามีการครอบครองตามหลักเกณฑ์
• – หากศาลมีคำสั่ง ให้นำคำสั่งศาลไปยื่นเปลี่ยนชื่อทะเบียน

• เจ้าของที่ดินต้องทำอย่างไรเพื่อป้องกันการถูกครอบครองปรปักษ์
• – เข้าไปดูแลที่ดิน/ใช้ประโยชน์
• – หากพบผู้บุกรุกให้รีบขับไล่
• – สร้างรั้วแบ่งเขตให้ชัดเจน
• – หากอนุญาตให้ผู้อื่นเข้าใช้ที่ดิน
  ควรทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร

• – กรณีที่เจ้าของโอนอสังหาริมทรัพย์ของตนที่มีผู้อื่นครอบครองปรปักษ์อยู่ให้บุคคลภายนอกก่อนครบระยะเวลาครอบครองปรปักษ์
• – หากบุคคลภายนอกรับโอนโดยสุจริต เสียค่าตอบแทนและ
  จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต ย่อมได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย
  มีผลทำให้การครอบครองปรปักษ์ก่อนหน้านั้นสิ้นไป

การครอบครองปรปักษ์ อสังหาริมทรัพย์เสียภาษีหรือไม่

• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา จากการโอนกรรมสิทธิ์/สิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ที่มาจากการครอบครองปรปักษ์
• – เจ้าของกรรมสิทธิ์เดิม
  ไม่อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
• – ผู้ที่ได้กรรมสิทธิ์จากการครอบครองปรปักษ์
  ไม่อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
  แต่ต้องนำมาคำนวณภาษีเงินได้ตามปกติ