ทางจำเป็น สำคัญกับที่ดินตาบอดอย่างไร?

• แชร์บทความ
• ทวีต
• ส่งไลน์

ทางจำเป็น สำคัญกับที่ดินตาบอดอย่างไร? 

เรื่องสำคัญต้องรู้! ก่อนซื้อที่ดินผืนงาม ควรตรวจสอบเรื่องทำเล ที่ตั้ง ที่ต้องมีทางเข้าออกสะดวก เพราะแค่คำว่าที่สวยราคาดี อาจกลายเป็นกับดักที่ทำให้คุณได้มาซึ่งที่ดินตาบอดและปัญหาทางเข้าออกไม่มี หรือบางคนอาจได้ที่ดินตาบอดมาจากมรดกตกทอด กรณีนี้ก็ถือว่ายากจะเลี่ยง ดังนั้นในทางกฎหมายจึงมีทางออกให้โดยเจ้าของที่ถือครองที่ดินตาบอดไว้สามารถหาทางออกให้กับที่ดินแปลงนั้นได้โดยการ ขอทางจำเป็น รายละเอียดเป็นอย่างไร ธรรมนิติ นำข้อมูลมาฝากกัน

ที่ดินตาบอดคืออะไร?

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 

ที่ดินแปลงใดมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้

ที่ดินแปลงใดมีทางออกได้แต่เมื่อต้องข้ามสระ บึง หรือทะเล หรือมีที่ชันอันระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมากไซร้ ท่านว่าให้ใช้ความในวรรคต้นบังคับ

ที่และวิธีทำทางผ่านนั้นต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่าน กับทั้งให้คำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายแต่น้อยที่สุดที่จะเป็นได้ ถ้าจำเป็น ผู้มีสิทธิจะผ่านจะสร้างถนนเป็นทางผ่านก็ได้

ผู้มีสิทธิจะผ่านต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่เพื่อความเสียหายอันเกิดแต่เหตุที่มีทางผ่านนั้น ค่าทดแทนนั้นนอกจากค่าเสียหายเพราะสร้างถนน ท่านว่าจะกำหนดเป็นรายปีก็ได้

ทางจำเป็น สำคัญกับที่ดินตาบอดอย่างไร?

ที่ดินตาบอด คือ ที่ดินที่อยู่ด้านในหรือรายล้อมด้วยบ้าน บึง บ่อ ทะเล หรือที่ดินส่วนบุคคล ไม่มีทางออก หรือ ออกสู่ทางสาธารณะไม่สะดวก จึงมีการขอใช้ทางออกสู่สาธารณะจากที่ดินรอบข้าง เรียกว่า ทางจำเป็น

ดังนั้น หากที่ดินที่ถือครองอยู่ถูกล้อมรอบโดยที่ดินแปลงอื่น จะถือเป็นที่ดินตาบอด ผู้ครอบครองสามารถขอให้เจ้าของที่ดินข้างเคียงเปิดทางจำเป็นได้ แต่วิธีทำทางผ่านนั้นมีสิ่งต้องคำนึงถึง คือ

•  ต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิ์จะผ่าน และคำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายน้อยที่สุด

•  ถ้าจำเป็นต้องสร้างถนนเป็นทางผ่านสามารถทำได้ โดยเจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่มีสิทธิได้รับค่าทดแทนจากการมีทางผ่านเป็นค่าเสียหาย โดยจะกำหนดเป็นเงินรายปีด้วยก็ได้

เงื่อนไขเฉพาะการใช้ทางจำเป็น

1. เมื่อมีการแบ่งโอนที่ดินจากที่ดินตาบอด เป็นเหตุให้ไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะ เจ้าของที่ดินแปลงที่ถูกล้อมมีสิทธิ์เรียกร้องเอาทางเดินเฉพาะบนที่ดินแปลงที่แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกัน โดยไม่ต้องเสียค่าตอบแทน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1350

“ถ้าที่ดินแบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันเป็นเหตุให้แปลงหนึ่ง ไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นมีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินตามมาตราก่อนได้เฉพาะบนที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันและไม่ต้องเสียค่าทดแทน

2. หากถูกปิดกั้นทางจำเป็นหรือเจ้าของที่ดินไม่อนุญาตให้ผ่าน ผู้มีสิทธิ์จะผ่านสามารถร้องขอต่อศาลเพื่อขอให้ศาลสั่งเปิดทางจำเป็นได้โดยเสียค่าทดแทนแก่เจ้าของที่ดินข้างเคียงได้ ทั้งนี้การได้มาซึ่งสิทธิ์ใช้ทางจำเป็น ไม่จำเป็นต้องมีนิติกรรมหรือทำสัญญาระหว่างเจ้าของที่ดินที่ล้อมที่ดินตาบอดเอาไว้ เนื่องจากเป็นสิทธิ์ที่เจ้าของที่ดินที่ไม่มีทางเข้าออกควรได้ตามกฎหมายที่ดินตาบอด ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1338

“ข้อจำกัดสิทธิแห่งเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งกฎหมายกำหนดไว้นั้น ท่านว่าไม่จำต้องจดทะเบียน

ข้อจำกัดเช่นนี้ ท่านว่าจะถอนหรือแก้ให้หย่อนลงโดยนิติกรรมไม่ได้ นอกจากจะได้ทำนิติกรรมเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่

ข้อจำกัดซึ่งกำหนดไว้เพื่อสาธารณประโยชน์นั้น ท่านว่าจะถอนหรือแก้ให้หย่อนลงมิได้เลย”

นอกจากข้อควรรู้เกี่ยวกับการเลือกซื้อที่ดิน เมื่อเป็นที่ดินตาบอดแล้ว ก็ควรคำนึงถึงข้อกฎหมาย สิทธิ์ที่พึงได้ในการขอใช้ทางจำเป็นด้วย เพื่อไม่ให้เกิดข้อพิพาทในอนาคต และควรตอบแทนเป็นสินน้ำใจตามสมควรหรือเจรจาเช่า เพราะเมื่อจำเป็นต้องอยู่อาศัยร่วมกันการผูกไมตรีที่ดีกับเพื่อนบ้านย่อมดีกว่าซื้อกล้องวงจรปิดหลายหมื่นเพราะความหวาดระแวงกันเอง

ข้อมูลอ้างอิง

กระทรวงยุติธรรม

สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา