ภาระจำยอมและทางจำเป็น แตกต่างกันอย่างไร

ภาระจำยอมในที่ดิน

ภาระจำยอม เป็นทรัพย์สิทธิ ประเภทหนึ่ง ที่ตัดทอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ของบุคคลอื่น ทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้น ต้องยอมรับภาระบางอย่างซึ่งกระทบต่ออำนาจกรรมสิทธิ์ เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ

อสังหาริมทรัพย์ที่ผู้เป็นเจ้าของได้รับประโยชน์จากภาระจำยอมเรียกว่า “สามยกทรัพย์”
อสังหาริมทรัพย์ที่ผู้เป็นเจ้าของต้องรับภาระบางอย่างที่เกิดจากภาระจำยอม เรียกว่า “ภารยกทรัพย์”

ตัวอย่างภาระจำยอม

เช่น ยอมให้มีทางเดิน หรือทางน้ำ ยอมให้ชายคาของบุคคลอื่น ล้ำเข้ามาในที่ดินของตน ยอมที่จะไม่ปลูกสร้างอาคาร ปิดบังแสงสว่าง หรือทางลม แก่ที่ดินข้างเคียง

การเกินขึ้นของภาระจำยอม
ภาระจำยอมโดยนิติกรรม ทำได้โดยการตกลงกัน ระหว่างเจ้าของที่ดินแปลงที่จะจดเป็นภาระจำยอม และแปลงที่จะได้ประโยชน์จากภาระจำยอม โดยต้องจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่
ภาระจำยอมที่เกิดจากอายุความ เกิดโดยที่ดินแปลงหนึ่งได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินอีกแปลงหนึ่งโดยสงบ เปิดเผย และมีเจตนาเป็นเจ้าของสิทธินั้น ติดต่อกันเป็นระยะเวลาเกิน 10 ปี จนได้ภาระจำยอมโดยอายุความ

การสิ้นไปของภาระจำยอม

1.ถ้าภารยกทรัพย์ หรือ สามยกทรัพย์ สลายไปทั้งหมด ภาระจำยอมย่อมสิ้นไปโดยอัตโนมัติ

2.เมื่อภารยกทรัพย์ หรือ สามยกทรัพย์ ตกเป็นเจ้าของคนเดียวกัน เจ้าของสามารถขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอมได้

3.ภาระจำยอมไม่ได้ใช้ 10 ปี ติดต่อกัน ภาระจำยอม ย่อมสิ้นไป
4.ภาระจำยอมหมดประโยชน์แก่สามยกทรัพย์
5.เมื่อภาระจำยอม เป็นประโยชน์ให้แก่สามยกทรัพย์น้อยมากเจ้าของภารยกทรัพย์ขอให้พ้นจากภาระจำยอมได้ทั้งหมด หรือบางส่วนก็ได้ แต่ต้องชดใช้ค่าทดแทน
การได้มาและการสิ้นสุดของทางจำเป็น
ทางจำเป็น เป็นเรื่องการได้สิทธิโดยกฎหมาย ดังนั้น การได้มาซึ่งทางจำเป็นจึงไม่ต้องจดทะเบียนใดๆ แต่ผู้ขอใช้ทางจำเป็ฯต้องใช้ค่าทดแทนจากความเสียหายที่เกิดจากการใช้ทางจำเป็น ให้แก่เจ้าของที่ดินที่ถูกใช้ทาง
ด้วยเหตุที่ทางจำเป็นเกิดขึ้นโดยเป็นการใช้สิทธิตามกฎหมายเมื่อมีความจำเป็น ดังนั้นถ้าหมดความจำเป็น เช่น ซื้อที่ดินติดต่อกับทางสาธารณะออกเองได้ ทางจำเป็นก็จะต้องสิ้นสุดไป

ข้อแตกต่างระหว่างภาระจำยอมกับทางจำเป็น
ภาระจำยอมกับทางจำเป็น มีลักษณะใกล้เคียงกัน แต่พอจะแยกให้เห็นความแตกต่างได้ดังนี้

1.ทางจำเป็น จะต้องเป็นการขอผ่านไปสู่ทางสาธารณะ จะผ่านไปที่ใดก็ได้

2.ทางจำเป็น จะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อเป็นกรณีที่ที่ดินถูกล้อมอยู่จนออกสู่ทางสาธารณะไม่ได้ ถือเป็นการได้สิทธิโดยกฎหมาย แต่การขอใช้ทางภาระจำยอมไม่จำเป็นจะต้องเป็นที่ดินที่ถูกล้อมจนออกสู่ทางสาธาณะไม่ได้ ถือเป็นการได้สิทธิโดยกฎหมาย แต่การขอใช้ทางภาระจำยอมไม่จำเป็นจะต้องเป็นที่ดินที่ถูกล้อมจนออกสู่ทางสาธารณะไม่ได้ แม้ที่ดินไม่ถูกล้อมก็สามารถขอใช้ทางภาระจำยอมได้ โดยอาจได้สิทธิภาระจำยอมโดยนิติกรรม หรือโดยอายุความ
3.ผู้ขอใช้ทางจำเป็น จะต้องเสียค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ แต่ทางภาระจำยอมโดยนิติกรรม กฎหมายไม่ได้กำหนดว่าต้องเสียค่าทดแทน แล้วแต่จะตกลงกันว่าจะมีการเสียค่าทดแทนหรือไม่
4.ทางจำเป็น เป็นการได้สิทธิตามกฎหมาย การได้สิทธิไม่จำเป็นต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ส่วนภาระจำยอมที่ได้มาโดยนิติกรรมต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา 1299 วรรค 1 จึงจะสมบูรณ์